Immaginiamo vogliate vendere il vostro immobile, ma a causa della scarsità dell’offerta di questo periodo temete di non trovare un’altra soluzione abitativa, e rimanere quindi “per strada”.
Decidete allora di inserire all’interno del contratto preliminare di compravendita una condizione che vi tuteli nel caso in cui non trovaste un nuovo immobile prima della conclusione del cd. rogito.
Attraverso questa condizione, il contratto preliminare di compravendita perderà efficacia, e voi rimarrete proprietari del vostro appartamento.
Dall’altra parte però il compratore non sarà sicuramente contento e chiederà il risarcimento del danno, sostenendo che la condizione inserita nel contratto è illecita.
In questo articolo analizzeremo la differenza tra la condizione sospensiva e la condizione risolutiva, approfondendo soprattutto la disciplina della condizione potestativa e quando questa è valida, anticipando fin da subito che la condizione da voi inserita, nell’esempio sopra riportato, è legittima.
Il contratto preliminare di compravendita
Prima di approfondire il tema della condizione contrattuale, è bene spiegare cos’è il contratto preliminare di compravendita, analizzandone vari aspetti.
Il contratto preliminare è quel contratto con cui le parti si obbligano alla conclusione di un successivo contratto, definitivo (nel caso di immobili, si parla di “rogito”), prevedendo già nel primo il contenuto essenziale.
Le parti sono quindi d’accordo nel realizzare una certa operazione e decidono di vincolarsi reciprocamente, ma preferiscono rinviare la conclusione del contratto definitivo.
La legge prevede inoltre che il contratto preliminare avente ad oggetto il trasferimento di un immobile debba essere trascritto in appositi registri. Questo per tutelare maggiormente il compratore dalle insidie che potrebbero emergere durante le trattative.
La registrazione poi, perderà efficacia qualora non sia concluso il contratto definitivo entro un anno dalla trascrizione.
Queste sono alcune delle nozioni base necessarie per orientarsi all’interno della materia ad oggetto.
La condizione nei contratti
Entriamo ora nel vivo della discussione, analizzando cosa si intenda per condizione di un contratto e quali tipologie siano previste dalla legge italiana.
La condizione è definita come quel avvenimento futuro ed incerto a cui le parti fanno dipendere l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto.
Per rendere tutto più chiaro, serviamoci di un esempio, rimandando a dopo alcune precisazioni: “Se il Comune non mi rilascia il permesso a costruire sopra un fondo, il contratto preliminare di compravendita si risolve automaticamente, decade e io non compro più il terreno”.
In questo caso, le parti appunto fanno dipendere la risoluzione del contratto da una condizione futura ed incerta: non sanno infatti se il Comune rilascerà il permesso a costruire.
La condizione può essere quindi sospensiva o risolutiva:
- è sospensiva quando l’efficacia del contratto è subordinata all’avverarsi della condizione;
- è invece risolutiva quando dell’avveramento della condizione dipende la risoluzione del contratto.
La condizione potestativa
Oltre alle due categorie sopra menzionate, ne esiste una ulteriore.
Facciamo ora alcune necessarie specificazioni, attinenti al caso concreto.
A quale delle tipologie appartiene la condizione nel caso menzionato nell’introduzione?
E’ una condizione sospensiva o risolutiva? Oppure appartiene ad un’altra categoria?
Ripetiamolo qui: firmate un contratto preliminare di compravendita della vostra casa, a cui seguirà il definitivo, a condizione che entro 6 mesi troviate un’alternativa soddisfacente. Purtroppo il prezzo del mercato immobiliare è salito alle stelle e voi non potete permettervi un tale sacrificio. Così, decidete di risolvere il contratto preliminare di compravendita, e restare proprietari della vostra casa.Pertanto, il contratto definitivo non viene concluso.
Qual è la differenza rispetto all’esempio nel paragrafo precedente? Sembrerebbero uguali.Ma chiediamoci: c’è sempre un elemento futuro ed incerto? Futuro senza dubbio, ma incerto?
La particolarità in questo caso riguarda proprio quest’ultimo punto. O più precisamente, chi rende incerto l’avvenimento futuro? La risposta è chiara: noi stessi.Siamo noi che, attraverso la ricerca di un appartamento sostitutivo, realizziamo o meno l’evento futuro ed incerto a cui subordinare l’efficacia o risoluzione del contratto preliminare di compravendita.
Questa è appunto definita condizione potestativa ai sensi dell’art. 1355 c.c., ovvero quella condizione il cui verificarsi dipende esclusivamente dalla mera volontà dell’alienante o, rispettivamente, da quella del debitore
Due tipologie di condizione potestativa
Attenzione però, inizialmente infatti abbiamo detto che la condizione inserita nel caso specifico era valida. Allora perché l’art. 1355 c.c. parla di “condizione nulla”?
Esistono due tipologie di condizione potestativa:
- condizione meramente potestativa, è quella rimessa al capriccio dell’obbligato;
- condizione potestativa semplice, rimessa alla volontà dell’obbligato.
La differenza principale tra le due è che la prima è da considerarsi nulla ai sensi dell’art 1335 c.c., invece la seconda è valida e non influisce sulla validità del contratto.
Vediamole più nello specifico.
Condizione meramente potestativa
La condizione è meramente potestativa quando le parti hanno condizionato l’efficacia del contratto ad un comportamento volontario di una delle due. Questo è quanto afferma anche la Corte di Cassazione nella sentenza n. 17859 del 24.11.2003.
L’elemento fondamentale è che il compimento o l’omissione non derivano da una valutazione ponderata del soggetto (non necessita alcuna valutazione in ordine ad interessi o convenienze), ma dipendono da una scelta del tutto arbitraria della parte.
Questo è il motivo principale della sua nullità, che invalida di conseguenza il contratto.
Condizione potestativa semplice
Diversamente, la condizione potestativa semplice è valida e non intacca in alcun modo la validità del contratto.
In questo caso, la condizione è potestativa semplice quando il compimento o l’omissione di una parte, pur dipendendo dalla sua volontà, deriva da una valutazione in ordine ad interessi o convenienze.
Il soggetto da cui dipende la validità del contratto che non adempie, non lo fa appunto per capriccio, ma per soddisfare un diverso suo specifico interesse.
Conclusione
Così spiegato sembra logico, ma spesso le due tipologie di condizioni si confondono tra loro, ecco perché è fondamentale rivolgersi ad un Avvocato per la redazione di contratti preliminari di compravendita e per l’assistenza durante tutto il percorso.
